Subastas de casas embargadas por bancos: cómo funcionan y dónde salen
Cómo comprar una casa embargada por un banco: quién ejecuta la hipoteca, dónde se publica la subasta, depósito del 5%, cargas que sobreviven y coste real final.
Cuando alguien deja de pagar la hipoteca, el banco no vende la casa por su cuenta: pide al juzgado la ejecución hipotecaria y la vivienda acaba en una subasta pública. Esa subasta se anuncia en el BOE y se celebra en el Portal de Subastas del Ministerio de Justicia, no en la web del banco.
Por eso, la mayoría de 'casas embargadas por bancos' que la gente busca en Google son, técnicamente, subastas judiciales de ejecución hipotecaria. Esta guía explica cómo identificarlas, qué riesgos tienen y cuánto cuestan de verdad.
Piso de banco vs. casa embargada en subasta
No son lo mismo. El 'piso de banco' es un inmueble que la entidad ya se adjudicó y revende por su portal inmobiliario: precio cerrado, sin ocupantes en teoría y con financiación fácil. La casa embargada en subasta todavía está en el procedimiento judicial: se puja, hay depósito previo y el estado del inmueble es cosa tuya.
El descuento suele estar en la segunda opción, y el riesgo también.
Dónde se publican
En BOEactivo indexamos los anuncios de subasta del BOE y puedes filtrarlos por provincia y tipo de bien, o recibir un aviso por email en cuanto se publique uno que encaje contigo.
- BOE, sección de anuncios: es la publicación oficial que abre el plazo.
- Portal de Subastas del BOE (subastas.boe.es): ahí se puja electrónicamente durante 20 días naturales.
- Juzgado de Primera Instancia que tramita la ejecución: expediente y estado del bien.
Cuánto dinero necesitas antes de pujar
La financiación hipotecaria estándar rara vez llega a tiempo para una subasta. Cuenta con liquidez o con un préstamo puente ya aprobado antes de pujar.
- Depósito previo: normalmente el 5% del valor de subasta, retenido para poder pujar.
- Resto del precio: si te adjudican, hay que consignar el importe restante en un plazo corto (habitualmente 40 días desde la aprobación del remate).
- Impuestos: ITP autonómico (entre el 6% y el 11% según comunidad) o IVA si el ejecutado es empresario.
- Gastos: notaría, Registro, posible lanzamiento del ocupante y obras.
Cargas: lo que sobrevive a la subasta
En una ejecución hipotecaria se cancela la hipoteca que ejecuta y todas las cargas posteriores, pero las cargas anteriores a esa hipoteca siguen vivas y las asumes tú. Pide siempre la nota simple registral actualizada y lee el edicto: la información sobre cargas es el punto donde más dinero se pierde.
A eso se suman las deudas de comunidad de los últimos años, que responden contra el inmueble, y el IBI pendiente.
Vivienda ocupada: el riesgo más caro
Muchas casas embargadas siguen habitadas por el deudor o por inquilinos. Si el ocupante tiene título (contrato de arrendamiento anterior e inscrito), puede permanecer. Si no lo tiene, hay que pedir el lanzamiento al juzgado, y eso son meses.
El edicto suele indicar si la posesión es del ejecutado y si consta ocupación. Si no lo aclara, asume el escenario malo al calcular tu precio máximo.
Paso a paso
- 1
Localiza la subasta
Filtra los anuncios del BOE por provincia y tipo de bien, o crea una alerta para viviendas en tu zona.
- 2
Lee el edicto completo
Valor de subasta, depósito, situación posesoria y cargas declaradas.
- 3
Pide nota simple
Comprueba en el Registro qué cargas son anteriores a la hipoteca ejecutada.
- 4
Calcula el coste total
Precio de puja + impuestos + gastos + comunidad pendiente + reforma + posible desalojo.
- 5
Consigna el depósito
Identifícate en el Portal de Subastas con certificado digital o Cl@ve y bloquea el 5%.
- 6
Puja con tope y espera el remate
No superes tu número. Si te adjudican, consigna el resto en plazo y solicita el testimonio de adjudicación.
Preguntas frecuentes
Enlaces útiles
Avisos de casas embargadas en tu provincia
Crea una alerta con tu provincia y presupuesto: te enviamos un email en cuanto el BOE publica una subasta de vivienda que encaja.