Subastas notariales vs judiciales: diferencias, plazos y cuál te conviene
Comparativa práctica entre subastas notariales y judiciales del BOE: quién las gestiona, plazos, cargas, costes y cuál ofrece mejor relación riesgo-precio.
No todas las subastas que ves en el Portal de Subastas del BOE funcionan igual. Hay tres grandes familias: judiciales (las más conocidas), notariales (cada vez más frecuentes) y administrativas. Las dos primeras son las que más confusión generan entre los pujadores.
Esta guía compara, punto por punto, subastas judiciales y notariales para que sepas qué esperar antes de hacer el depósito.
Quién gestiona cada tipo
En la subasta judicial, el procedimiento depende de un juzgado y lo dirige un Letrado de la Administración de Justicia. En la notarial, el responsable es el notario, normalmente actuando por procedimiento de ejecución extrajudicial (hipoteca con pacto de venta extrajudicial), ventas de comunero o particiones hereditarias.
Ambas se publican en el BOE y se gestionan a través del Portal de Subastas. La diferencia operativa para el pujador es a quién dirigirse para resolver dudas: al juzgado o al notario que aparece en el anuncio.
Plazos y velocidad del proceso
- Judicial: plazos largos y rígidos. Desde la convocatoria a la entrega del bien pueden pasar 6-18 meses.
- Notarial: notoriamente más ágil. Convocatoria-adjudicación-entrega suele cerrarse en 3-6 meses.
- Notarial en herencias: ritmo dependiente del acuerdo entre comuneros; puede ser muy rápida si todos colaboran.
Cargas y situación registral
En la judicial es frecuente encontrar varias cargas posteriores que se cancelan al adjudicar y, a veces, cargas anteriores (hipotecas no ejecutadas) que el adjudicatario asume. En la notarial derivada de ejecución hipotecaria, la información registral suele estar más ordenada porque se trabaja con una nota simple actualizada a fecha de la subasta.
En cualquier caso, pide siempre tu propia nota simple al Registro antes de pujar. No te fíes de la que adjunta el anuncio: pueden haberse anotado embargos entre medias.
Costes y depósitos
- Depósito: 5 % del valor de subasta en ambos tipos.
- Honorarios notariales en la notarial: los paga el adjudicatario al elevar a escritura. Calcula entre 0,3 % y 0,8 % del valor.
- Tasas judiciales: las paga el ejecutante, no el postor.
- Inscripción registral: a cargo del adjudicatario en ambos casos.
Ventajas e inconvenientes para el pujador
La notarial gana en agilidad, claridad registral y previsibilidad de gastos. La judicial gana en volumen (hay muchísimas más subastas judiciales que notariales) y en variedad de bienes, pero exige mucha más paciencia y diligencia previa.
Para alguien que empieza, una subasta notarial es a menudo más amable. Para inversores que buscan oportunidad por precio, las judiciales bien analizadas siguen siendo el grueso del mercado.
Paso a paso
- 1
Identifica el tipo en el anuncio del BOE
El propio anuncio indica si la subasta es judicial, notarial o administrativa.
- 2
Comprueba quién atiende dudas
En notariales, el notario suele responder con relativa rapidez. En judiciales, el LAJ acumula trabajo: pregunta con antelación.
- 3
Pide nota simple a tu nombre
No te fíes de la que adjuntan: pide la tuya el día antes de pujar.
- 4
Calcula costes totales según el tipo
Suma honorarios notariales si procede, impuestos y posibles cargas anteriores.
- 5
Puja con tope claro
Define tu precio máximo y respétalo, especialmente en notariales donde la subasta puede cerrarse rápido.
Preguntas frecuentes
Enlaces útiles
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